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Johannes Stober

Landtagsabgeordneter 2006 – 2016
Ein Rückblick auf 10 Jahre politische Arbeit.



Wohnungspolitik

hausfassadeBaden-Württemberg ist ein attraktives Land. Allein im Jahr 2013 gab es einen Zuzug von über 70.000 Menschen. Gleichzeitig gibt es wenig baureifes Land.

In den vergangenen Jahren sind die Mieten teilweise exorbitant gestiegen. Auch in Karlsruhe spüren wir den Preisdruck in manchen Stadtteilen, so dass bezahlbarer Wohnraum mittlerweile Mangelware ist. Dazu kommen die Flüchtlinge, die langfristig eine Bleibeperspektive bei uns in Deutschland haben werden. Mieten müssen aber auch für Auszubildende, Studierende, Normalverdiener und Rentner bezahlbar bleiben.

Am baden-württembergischen Wohnungsmarkt sind Investitionen in den Neubau und die energetische Modernisierung des Bestands dringend erforderlich. Denn mit der Bevölkerungszahl nimmt auch die Nachfrage nach Wohnraum zu und ein großer Teil des Bestands entspricht nicht den energetischen Standards von heute. Vor allem Familien mit Kindern und Haushalte mit geringem Einkommen spüren die zusätzliche Belastung durch den Preisdruck am Wohnungs- markt und die steigenden Energie- bzw. Nebenkosten besonders. Mit einer Reihe von wohnungspolitischen Instrumenten versucht die Landesregierung daher die Situation auf dem Wohnungsmarkt zu verbessern. Denn ein „Allheilmittel“ gibt es leider nicht. Sie finden in dieser Broschüre aber die wichtigsten Instrumente, die wir zusammen mit unserem Koalitionspartner auf den Weg gebracht haben.

 

WOHNRAUM IN KARLSRUHE IST KNAPP

 

Seit 2000 hat die Bevölkerung   gebundene_mietwohnungKarlsruhes um fast 9% zu- genommen. In absoluten  Zahlen sind das fast 24.500 Personen. Dieses Bevölkerungswachstum ist eine Bereicherung für Karlsruhe und wirkt sich positiv auf die Lebensqualität aus. Doch es führt auch zu einer zunehmenden Anspannung des Wohnungsmarktes. Der Wohnungsneubau hält dem Bevölkerungswachstum nicht stand. Es gibt heute relativ gesehen weniger Wohnfläche pro Einwohner in Karlsruhe als noch zur Jahrtausendwende – obwohl immer mehr Menschen alleine wohnen. Durch die Attraktivität der Stadt und das hohe Bevölkerungswachstum erleben wir einen zunehmenden Mangel an bezahlbarem Wohnraum. Der freie Markt korrigiert soziale Unterschiede nicht. Dies wird durch den seit 2013 erstellten Mietspiegel der Stadt Karlsruhe deutlich. Der Sozialwohnungsbestand war in Karlsruhe im Vergleich zu Stuttgart und Mannheim schon immer niedriger, hat sich aber in den vergangenen Jahren durch auslaufende Bindungen im Mietwohnungsbestand um ca. 400 Einheiten pro Jahr weiter vermindert. Sofern diesem Trend nicht entegegengewirkt wird, wird sich dies bis 2025 weiter verschärfen.

 

MIET- UND BELEGUNGSRECHTE IM BESTAND

 

Miet- und BelegungsrechteEines der „Herzstücke“ der aktuellen Landeswohn- raumförderung ist der Erwerb von Miet- und Belegungsrechten im Bestand. Hierdurch kann jeder, egal ob Privateigentümer oder Wohnungs- baugesellschaft, seine Wohnungen zu Sozial- wohnungen machen. Das Land gewährt bei 15-jähriger Bindung eine Grundförderung von 461 €/qm, bei 25-jähringer Bindung 638 €/qm. Dazu kommt eine Ergänzungsförderung durch die Stadt Karlsruhe (135 €/qm bei 15 Jahren, 190 €/qm bei 25 Jahren). Im Gegenzug muss die verlangte Miete mindestens 33% unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Vermietet werden darf zudem nur an Personen, die zum Zeitpunkt des Abschluss des Mietvertrags Inhaber eines Wohnberechtigungsscheins (WBS) sind. Innerhalb dieser Personen- gruppe bleibt es dem Vermieter aber frei seinen Mieter auszusuchen. Eingehalten werden müssen nur noch die erlaubten Wohnflächen. Diese betragen maximal 45 qm für die erste sowie maximal 15 qm für jede weitere Person. Genutzt wird dieses Instrument in Karlsruhe derzeit insbesondere von der städtischen VOLKSWOHNUNG, indem sie vor allem auslaufende Sozialbindungen verlängert.

 

                                                                                                                          entwicklung_sozialwohnungen

ERWERB VON GENOSSENSCHAFTSANTEILEN

 

Das Land fördert darüber hinaus das Schaffen neuer genossenschaftlicher Mietwohnungen in besonderer Weise. Denn Genossenschaften haben gezeigt, dass sie langfristig günstigen Wohnraum zur Verfügung stellen. Wenn ein (neues) Wohnrecht in (neuen) genossenschaftlichen Mietwohnungen für mindestens zehn Jahre ausgeübt wird, unterstützt das Land das Zeichnen neuer Genossenschaftsanteile. Konkret erfolgt dies durch ein zinsgünstiges Darlehen (0,75% Zins p.a. auf zehn Jahre) von bis zu 50.000 Euro pro Wohnung oder einen einmaligen Zuschuss von rund 3.600 Euro.

 

 

MIETPREISBREMSE EINGEFÜHRT

 

Die Mietpreisbremse trat in Karlsruhe zum 01.11.2015 in Kraft. Sie wird dafür sorgen, dass in angespannten Wohnlagen in Zukunft die Mieten nicht exorbitant steigen. Die Neuregelungen, die auch in Karlsruhe gelten werden, sehen vor, dass bei der Wieder- vermietung von Bestandswohnungen die zulässige Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungs- markt höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent angehoben werden darf.

Diese Vergleichsmiete ergibt sich in Karlsruhe aus dem inzwischen eingeführten Mietspiegel. Der Preisdeckel gilt auch für Staffelmieten. Bei Indexmieten ist die vereinbarte Ausgangsmiete gedeckelt. Um die hohe Investitionsbereitschaft in diesem Sektor zu erhalten, sind Neubauten und Neuvermietungen nach umfassenden Modernisierungsmaßnahmen von der Mietpreisbremse ausgenommen. Zudem können sich Vermieter auf einen Bestandsschutz verlassen. Das heißt sie können bei einem Mieterwechsel wieder die gleiche Miete verlangen. Hierdurch sichern wir nicht nur Investitionen in den dringend notwendigen Bau von Wohnungen, sondern sorgen auch weiterhin für Planungssicherheit bei den Investoren.

 

KAPPUNGSGRENZE AUF 15 PROZENT GESENKT

 

Unter Kappungsgrenze wird im Mietrecht die gesetzliche Regelung bezeichnet, nach der sich die Miete erhöhen darf. Diese Grenze ist erreicht, sobald der Vermieter mit seinem Mieterhöhungsverlangen die orts- übliche Vergleichsmiete „streift“.

Zudem regelt sie in welcher Geschwindigkeit eine Miete bis auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden darf. Dies sind im Regelfall 20% in drei Jahren. In Gebieten mit Wohnungsmangel kann diese jedoch auf 15% abgesenkt werden. Von dieser Möglichkeit hat die Landesregierung inzwischen auch Gebrauch gemacht. U.a. in Karlsruhe sind von nun an nur noch Mieterhöhungen von maximal 15% in drei Jahren erlaubt.

 

WOHNEIGENTÜMERGEMEINSCHAFTEN (WEGs)

 

rueppurer_schlossJede fünfte Wohnung in Baden-Württemberg ist eine Wohnung in einem Haus, das einer Wohnungs- eigentümergemeinschaft (WEG) gehört. Da WEGs keine grundpfandrechtliche Sicherung für benötigte Kredite bieten können, unterstützte Baden-Württemberg modernisierungs- willige WEGs, indem es Verbandskredite gewährt und diese durch die L-Bank besichern lässt. Weiterhin fördert das Land die energetische Sanierung und den alters-gerechten Umbau von WEGs durch zinslose Darlehen (0,0% auf 10 Jahre) mit bis zu 75.000 € pro Wohneinheit. Darüber hinaus gibt es inzwischen unter bestimmten Bedingungen sogar einen Zu- schuss in Höhe von 3% der Investitionssumme. Baden-Württemberg ist damit bundesweit Vorreiter, und wird von den Immoblienverwaltern sehr gelobt.

Es löst aber natürlich andere Probleme, die es häufig in großen WEGs gibt, nicht. Insbesondere wenn die sog. „Allstimmigkeit“ erforderlich ist, reicht z.B. schon eine zerstrittene Erbengemeinschaft, um eine sinnvolle Investition zu verhindern. Hier ist der Bundesgesetz- geber gefragt, die Beschlussfassung in WEGs zu erleichtern und auch manch steuerrechtlichen „Irrsinn“ (z.B. beim Betrieb einer PV- oder KWK-Anlage in einer WEG) zu beenden.

 

Broschüre als PDF-Dokument